Logistiek blijft relevant maar beleggers moeten selectiever worden

Locatiekeuze, gebruikersvraag en uitvoeringskracht  

Logistiek trekt nog altijd kapitaal aan, maar voor institutionele beleggers is het segment niet meer vanzelfsprekend homogeen. Achter aantrekkende transacties en stabiele bezettingsgraden gaan steeds grotere verschillen schuil in locatie- en gebouwkwaliteit, gebruikersvraag en uitvoerbaarheid. Daarmee is het niet zozeer de vraag of logistiek nog interessant is, maar waar risico’s beheersbaar blijven en stabiliteit daadwerkelijk kan worden gerealiseerd binnen een langetermijnportefeuille. Voor pensioenfondsen vraagt sturen op voorspelbare kasstromen en waardebehoud daarom om scherpere segmentatie binnen logistiek en om expliciete keuzes in allocatie, risicobudget en governance.

Dit is een artikel van Jeroen de Grunt, Fund Manager Pan Europese logistieke investeringsstrategieën, en Thom van Unen, Asset Manager Logistiek, beiden werkzaam bij CBRE Investment Management (CBRE IM).

Gebruikersvraag als fundament

Wie logistiek beoordeelt als belegging, doet er goed aan te beginnen bij de gebruiker. In logistiek vastgoed werken de bedrijfseconomische keuzes van huurders vaak directer door in waardeontwikkeling dan in sectoren als wonen of kantoren. De vraag naar logistieke ruimte is daarmee geen autonome vastgoedvraag, maar een afgeleide van hoe bedrijven hun supply chains inrichten en welke kostenafwegingen daarbij horen.

Die gebruikersvraag is de afgelopen jaren verschoven van expansie en volumegroei naar consolidatie, schaal en efficiëntie. Retailers en logistiek dienstverleners centraliseren netwerken en sturen sterker op kostenbeheersing. Dat vergroot de selectiviteit: niet elke locatie en niet elk type gebouw past nog automatisch binnen die strategie. Voor stabiele verhuurbaarheid en waardeontwikkeling worden moderne logistieke gebouwen steeds belangrijker. Deze gebouwen zijn efficiënter in gebruik voor huurders. Denk aan vrije hoogte, automatisering, beschikbaarheid van stroom, zonnepanelen en laadpalen voor elektrische voertuigen.

Voor beleggers betekent dit dat stabiliteit minder vanzelfsprekend is dan gemiddelde leegstands- of transactiecijfers suggereren. Achter die cijfers gaan scherpe verschillen schuil tussen locaties die structureel aansluiten op de operatie van gebruikers en locaties waar wederverhuurbaarheid onder druk komt te staan zodra de markt normaliseert.

Thom van Unen, Asset Manager Logistiek: “Bij logistiek gaat het niet om de aanwezigheid van marktvraag, maar vooral om de vraag of die op specifieke locaties ook op lange termijn houdbaar is. Dáár ligt het verschil tussen logistiek als stabiele inkomstenbron en logistiek met een cyclisch risicoprofiel.” Voor institutionele beleggers vertaalt die afweging zich steeds vaker in een focus op moderne objecten die structureel aansluiten bij de operationele behoeften van gebruikers, met als doel stabiele inkomsten te combineren met beheersing van cyclisch risico. Sommige locaties en gebouwen leveren doorgaans stabielere huurinkomsten op, terwijl andere sneller last krijgen van leegstand en heronderhandeling als de markt afkoelt. Dat vraagt om andere rendementseisen, risicoafspraken en besluitvorming.

Nederland is geen homogene logistieke markt

Internationaal geldt Nederland vaak als logistieke hotspot, maar voor beleggers is dat beeld te grofmazig. In institutionele portefeuilles wordt Nederland steeds minder benaderd als één markt, en meer als een verzameling van deelmarkten met uiteenlopende risicoprofielen. Wie Nederland toch als één logistieke markt benadert, loopt het risico deelmarkten met verschillend leegstands- en huurniveau op één hoop te gooien, met als gevolg meer leegstandsrisico en grotere kans op waardedruk bij een marktomslag.

De aantrekkingskracht van Nederland ligt in zijn connectiviteit: de combinatie van zeehavens, luchthaven, binnenvaart, spoor en wegverbindingen richting het Europese achterland. Die infrastructuur vertaalt zich echter niet overal in duurzame vestigingslocaties. In de praktijk concentreert stabiele gebruikersvraag zich vooral langs specifieke corridors, zoals de as Rotterdam–West/Midden-Brabant–Venlo en de regio Schiphol/Utrecht. Juist op deze trajecten komen bereikbaarheid, arbeidsmarkt en schaalvoordelen samen, waardoor ze structureel aantrekkelijk blijven voor logistieke gebruikers en beleggers.

Daar ontstaan ook de grootste verschillen in beleggingskwaliteit. Op sommige plekken zijn aantrekkende transacties zichtbaar, terwijl elders leegstandsrisico’s oplopen. Voor institutionele beleggers wordt locatiekeuze daarmee steeds nadrukkelijker een vorm van risicomanagement. Niet de vraag waar nog ruimte beschikbaar is, maar waar logistiek vastgoed ook bij veranderend sentiment functioneel blijft, is doorslaggevend. Voor pensioenfondsen helpt deze deelmarktbenadering bovendien bij de governance: je kunt allocatie, limieten en stresstesten per logistieke deelmarkt explicieter maken, zodat concentratierisico en kasstroomvolatiliteit beter stuurbaar worden.

Locatie, netcongestie en ESG als exploitatievraagstuk

Naast locatie speelt de bruikbaarheid en flexibiliteit van logistieke assets een steeds grotere rol in het risicoprofiel. Netcongestie en gebouwflexibiliteit zijn niet langer randvoorwaarden, maar bepalend voor verhuurbaarheid en exploitatie. Duurzaamheidsvraagstukken werken in logistiek direct door in operationele keuzes van huurders.

Moderne logistieke gebouwen moeten piekbelasting, verdere elektrificatie en steeds vaker ook automatisering kunnen faciliteren. Niet iedere huurder benut die mogelijkheden direct, maar vastgoed dat hier niet op is voorbereid loopt sneller tegen functionele veroudering aan. Voor beleggers is duurzaamheid daarmee minder een reputatievraagstuk en vooral een kwestie van toekomstvastheid en waardebehoud. Voor pensioenfondsen betekent dit meer aandacht voor langjarige investeringen en minder verrassingen in onderhouds- en verduurzamingskosten, wat bijdraagt aan stabielere kasstromen binnen het vastgoedbudget. Andersom geldt ook: investeren in gebouwen die niet toekomstbestendig zijn vergroot de kans op leegstand, extra (noodzakelijke) investeringen en uiteindelijk waardeverlies.

Selectiviteit in acquisities

In een markt met veel kapitaal en stevige concurrentie is discipline in acquisities essentieel. Niet elke logistieke investering levert dezelfde stabiliteit op, ook niet binnen dezelfde regio. Daarom ontstaat een duidelijker onderscheid tussen uitgesproken core‑objecten en investeringen waarbij bewust gecontroleerd risico wordt genomen om waarde toe te voegen.

Die differentiatie vertaalt zich ook in productstructuren. Core‑strategieën richten zich op voorspelbaarheid van kasstromen en bewezen locaties, terwijl core‑plus‑strategieën eerder ontwikkel- of verhuurrisico accepteren binnen een strak kader en actieve sturing op rendement. Voor institutionele beleggers gaat de afweging daarmee minder om het segment als zodanig, en meer om de vraag welk type logistiek past binnen het bredere portefeuilleprofiel. Voor pensioenfondsen vraagt dit om heldere keuzes en afspraken. Core draait vooral om stabiele inkomsten, terwijl core‑plus meer risico en actiever beheer betekent en dus strakkere kaders en rapportage vraagt.

Jeroen de Grunt: “Core draait voor veel beleggers om voorspelbaarheid. Core‑plus biedt ruimte om de portefeuille relevant te houden en waarde toe te voegen door selectief moderne logistieke gebouwen te ontwikkelen die passen bij de vraag van gebruikers, zonder het risicokader los te laten.”

Logistiek vraagt keuzes

Logistiek vastgoed blijft een relevante bouwsteen voor institutionele portefeuilles, maar vergt meer selectiviteit dan voorheen. Niet elke locatie, niet elke gebruikersvraag en niet elke strategie levert dezelfde mate van stabiliteit op. In een volwassen markt als Nederland ontstaat waarde vooral daar waar locatiekeuze, gebouwkwaliteit, gebruikersprofiel en uitvoeringskracht samenkomen.

De kernvraag voor beleggers ligt dan ook niet bij de groei van het segment, maar bij de beheersbaarheid van risico’s. Logistiek bewijst zich niet als uniform geheel, maar als een investeringsdomein waarin scherpe keuzes het verschil maken tussen een stabiele inkomstenbron en blootstelling aan cyclische volatiliteit.

Voor pensioenfondsen komt het neer op een heldere keuze: wie vooral stabiele, voorspelbare kasstromen zoekt, kiest vaker voor core op sterke locaties en in toekomstbestendige gebouwen. Wie meer rendement wil, kan core‑plus overwegen, maar dan moeten de extra risico’s vooraf duidelijk zijn en strak worden gemonitord.