Logistiek: de rising star in vastgoedbeleggingen

De logistieke vastgoedmarkt heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een van de meest dynamische segmenten binnen de vastgoedmarkt. De combinatie van groeiende e-commerce, de herstructurering van supply chains en technologische ontwikkelingen stuwen de vraag naar modern, duurzaam en strategisch gelegen logistiek vastgoed. Tel daar mogelijkheden voor herontwikkeling, lange termijn huurgroei en een toenemende maatschappelijke relevantie bij op, en je hebt dé rising star binnen vastgoedbeleggingen. In dit artikel spreken we met Jeroen de Grunt, fund manager van het Europese logistieke platform van CBRE Investment Management over de ontwikkelingen binnen logistiek vastgoed.

E-commerce als motor van groei

Een belangrijke motor achter de nog altijd groeiende vraag naar logistiek vastgoed is de aanhoudende groei van e-commerce. CBRE IM becijferde dat tegen 2030 alleen al op het Europese vasteland de vraag naar e-commerce-distributiecentra zal oplopen naar 20 miljoen m² met in Nederland een verwachtte additionele vraag van ongeveer 1,4 miljoen m². Dit is meer dan een verdubbeling van de historisch gemiddelde opname. Deze groei wordt niet alleen gedreven door grote platformen zoals Amazon, maar ook door traditionele retailers die succesvol de overstap naar online verkoop en multi-channel fulfilment hebben gemaakt. Sinds 2019 hebben Nederlandse retailers meer dan 2,8 miljoen m² extra logistieke ruimte in gebruik genomen*, goed voor ongeveer 20 procent van de totale vraag, en deze trend lijkt voorlopig niet te stoppen.

Jeroen zegt hierover: “Consumenten verwachten steeds kortere levertijden en betere retourmogelijkheden, wat bedrijven dwingt om hun distributiecentra dichter bij stedelijke gebieden te vestigen. De coronapandemie legde de kwetsbaarheid van lange internationale toeleveringsketens bloot, waardoor veel bedrijven hun supply chain hebben herzien. Door productie en opslag dichter bij de afzetmarkten te brengen, kunnen zij de bevoorrading ook in tijden van crisis waarborgen. Dit biedt bedrijven meer controle over hun voorraden en verhoogt hun flexibiliteit bij verstoringen. Zo zie je bijvoorbeeld dat steeds meer, vaak mondiale, crossborder-spelers zich richten op Europese Third Party Logistics om sneller en efficiënter dichter bij hun klanten te opereren.”

Modern, duurzaam vastgoed

Voor logistiek vastgoed betekenen deze veranderingen een verschuiving in de vraag naar distributiecentra in strategisch gelegen regio’s, dicht bij transportknooppunten en eindgebruikersmarkten. Maar ook technologische innovaties zorgen voor een verschuiving in de vraag. Gebruikers zetten steeds vaker automatisering en robotisering in om logistieke processen efficiënter en kosteneffectiever in te richten.

Deze trends hebben directe gevolgen voor het type vastgoed waar bedrijven naar op zoek zijn. Energie-efficiënte en technologisch geavanceerde distributiecentra (DC’s) winnen snel aan populariteit. Denk aan ultravlakke vloeren voor robotgestuurde orderpicking en geavanceerde energievoorzieningen om te voldoen aan duurzaamheidsdoelen. Dit betekent echter ook dat veel verouderde gebouwen niet meer voldoen aan de moderne eisen, ook al staan ze op een strategische locaties.

Jeroen: “Dit biedt kansen voor herontwikkeling en afhankelijk van de staat van het gebouw kan de keuze worden gemaakt tussen een volledige herontwikkeling of een gerichte upgrade. Een goed voorbeeld hiervan is een project van CBRE Investment Management aan de ringweg van Parijs, waar een verouderde opslagloods is gesloopt en vervangen door een drielaags, modern logistiek centrum. Door de strategische ligging en de toepassing van de nieuwste technologieën en duurzaamheidsmaatregelen, zoals zonnepanelen en energie-efficiënte systemen, transformeert dit project de komende jaren naar een state-of-the-art distributiecentrum dat grootschalige distributie en “last mile delivery” combineert. “

Van uitdaging naar kans
De schaarste aan grond, met name in dichtbevolkte markten zoals Nederland, jaagt de concurrentie op beschikbare locaties verder aan. Het is dan ook niet gek dat in de afgelopen jaren de huurprijzen van logistiek vastgoed sterk zijn gestegen.

Voor nieuwe contracten liggen de huurprijzen vaak aanzienlijk hoger dan bij lopende contracten, wat ruimte biedt voor huurherzieningspotentieel. De schaarste van grond wordt verder versterkt door factoren zoals de stikstofproblematiek, netcongestie en de discussie rondom de “verdozing” van het landschap.

“Deze laatste drie thema’s vormen uitdagingen als het gaat om logistiek vastgoed, maar tegelijkertijd bieden ze juist ook kansen voor investeerders om maatschappelijk verantwoord te investeren”, legt Jeroen uit. Door te kiezen voor slimme oplossingen zoals duurzame bouwmethoden, multifunctionele ontwerpen en integratie met de natuurlijke omgeving, kunnen investeerders niet alleen waarde creëren, maar ook bijdragen aan een leefbare samenleving.”

Solide investering voor de toekomst
Met strategisch gelegen, toekomstbestendige projecten kunnen beleggers inspelen op de groeiende vraag naar logistiek vastgoed, degelijke rendementen behalen én bijdragen aan bredere maatschappelijke vraagstukken. Daarmee is logistiek vastgoed niet alleen de rising star van vandaag, maar ook een solide investering voor langetermijninvesteerders die duurzame waarde willen creëren.  

Jeroen de Grunt

Jeroen de Grunt leidt sinds 2022 de pan Europese logistieke vastgoedinvesteringsstrategie van CBRE Investment Management. Hij is sinds 2014 werkzaam bij het bedrijf waar hij eerder verantwoordelijk was voor diverse pan Europese vastgoedmandaten. Jeroen heeft 23 jaar ervaring in de vastgoedsector.