Retail maakt impact, ook in de portefeuille

Van footfall naar functie: hoe retail vastgoed zich blijft uitvinden

Winkelgebieden zijn vandaag de dag meer dan ooit levendige ontmoetingsplekken met een centrale verbindende rol in de stad. Dat geldt niet alleen voor Nederland, maar voor veel Europese steden waar retail opnieuw haar maatschappelijke en economische betekenis bewijst. Winkelgebieden brengen mensen samen, geven kleur aan de leefomgeving en bewijzen hun maatschappelijke waarde. Waar andere sectoren na de pandemie aarzelend op gang kwamen, liepen retail en horeca voorop in de terugkeer naar het fysieke domein. Retail is veerkrachtig. Altijd al geweest. Juist in een tijd van transitie toont het segment zijn aanpassingsvermogen: van monofunctionele winkelstraten naar multifunctionele verblijfsgebieden. Voor pensioenfondsen is dit hét moment om retail opnieuw te waarderen als een robuust, relevant én strategisch onderdeel in een toekomstbestendige portefeuille.

Dit is een artikel van Marije Braam, Senior Director Portfolio Management CBRE Investment Management (CBRE IM)

Robuuste beleggingscategorie

Retailvastgoed heeft zich de afgelopen jaren bewezen als een stabiel en aanpasbaar segment binnen de vastgoedportefeuille. Sinds het dieptepunt tijdens de coronacrisis in april 2020 is het aantal bezoekers aan winkelgebieden in Nederland maar liefst 107% gestegen (bron: STIVAD footfall indicies). Een sterke indicatie van het structurele herstel. Die trends zijn niet uniek voor Nederland. Ook in andere Europese steden zien we een vergelijkbare ontwikkeling.

Ook is de omzet per transactie significant gestegen. Tussen april 2020 – het dieptepunt van de coronacrisis – en augustus 2025 is de omzet in de handel en diensten in Nederland met 37% gestegen (bron: CBS). In de afgelopen drie jaar bedroeg de gemiddelde jaarlijkse omzetgroei circa 6,6%. Sinds 2024 is daarbij niet alleen sprake van prijsstijgingen, maar ook van volumegroei, wat een duidelijk teken is van structureel herstel.

In veel dominante winkelgebieden zoals de grotere binnensteden, stadsdeelcentra en buurtcentra, is de leegstand historisch laag bij beperkt beschikbaar aanbod. Volgens Locatus lag de leegstand in Nederland per april 2025 op 5,6% en in dominante winkelgebieden is de situatie nog beter: in de binnenstad van Amsterdam bedraagt de leegstand per april 2025 slechts 3% (bron: Locatus). Ook in andere Europese steden – zoals Parijs en Milaan – zien we dezelfde trends: lage leegstand en een sterke vraag naar toplocaties, wat de concurrentie om hoogwaardig vastgoed verder aanscherpt.

Voor pensioenfondsen biedt dit momentum kansen om in te stappen in kwalitatief hoogwaardige locaties die stabiele gebruikersstromen aantrekken met retailers in uiteenlopende segmenten zoals food & beverage, health, non-food, en services. Retail is daarmee niet alleen een middel tot risicospreiding, maar ook een tastbaar instrument om maatschappelijke relevantie toe te voegen aan de portefeuille.

Retail als aanjager van leefbare steden
Retail is allang niet meer alleen een plek om te kopen. Het is een drager van stedelijke dynamiek, werkgelegenheid, bereikbaarheid en sociale cohesie. Goed functionerende winkelgebieden dragen bij aan duurzame wijken en omdat ze zorgen voor levendigheid en de publieke ruimte als ontmoetingsplek versterken. Precies daarom vinden steeds meer steden retail opnieuw uit als integraal onderdeel van gebiedsontwikkeling met ruimte voor zorg, cultuur, horeca, wonen en publieke functies.

Daarnaast speelt retail een cruciale rol in het creëren van beleving in de stad, van aantrekkelijke winkelroutes en horecapleinen tot bruisende events en seizoensgebonden activiteiten. Deze beleving draagt bij aan het vestigingsklimaat, trekt bezoekers aan en verhoogt de verblijfskwaliteit voor bewoners en bezoekers.

Naar een integrale beleggingsvisie

Retail maakt in veel stedelijke gebieden onderdeel uit van een gemengd ecosysteem van wonen, werken en recreëren. Juist in die mix ligt de toekomst: retail als drager van levendigheid in wijken, als aanjager van sociaal contact en als onderdeel van een integraal gebiedsconcept

Voor institutionele beleggers betekent dit een omslag in denken omdat de praktijk van vastgoedbeleggen hier nog niet vanzelfsprekend op aansluit. Veel fondsen zijn gewend te investeren in sectorale fondsen – voor woningen, kantoren, winkels of logistiek – met aparte teams, risicoprofielen en rapportagelijnen. Deze indeling biedt houvast bij Asset Liability Management, maar werpt ook blokkades op bij investeringen in multifunctionele gebouwen of gemengde gebiedsontwikkeling.

Voor pensioenfondsen betekent het dat retail niet langer als losstaande beleggingscategorie kan worden benaderd, maar onderdeel wordt van een bredere visie op stedelijke vitaliteit. Juist in combinatie met woningen, zorg-, publieke functies en bijvoorbeeld mobiliteit, bewijst retail zijn maatschappelijke waarde én toekomstbestendigheid. Deze verwevenheid maakt retail steeds interessanter voor beleggers met een lange termijn horizon en ambitieuze ESG-doelstellingen.

Retail als relatiegedreven en vernieuwend segment 

Een cruciale factor in de strategische waarde van retail is de relatie tussen belegger en retailer. Bij CBRE IM speelt Client Relationship Management daarin een sleutelrol. Door actief in contact te staan met huurders van internationale ketens tot lokale ondernemers, kan beter worden ingespeeld op marktdynamiek, consumentengedrag en locatiepotentie. De kracht ligt daarbij in ons Europese platform, waardoor trends en ontwikkelingen vroegtijdig gesignaleerd en lokaal vertaald kunnen worden. Deze relatiegerichte aanpak, in combinatie met het kunnen aanbieden van de beste locaties, maakt het mogelijk om actief en strategisch samen op te trekken met de meest toekomstbestendige partijen met als doel het vastgoed duurzaam relevant te houden voor gebruikers én omwonenden.

Innovatie is daarbij een belangrijke graadmeter voor toekomstbestendigheid. CBRE IM kijkt daarbij niet alleen naar omzetcijfers of merkenkracht, maar juist ook naar de mate waarin retailers zich blijven vernieuwen en hoe zij hun strategie, bijvoorbeeld op het gebied van formule-ontwikkeling, digitalisering, klantinteractie en verduurzaming vormgeven. “Wij zien innovatie als een vorm van risicobeheersing,” aldus Braam. “Een retailer die vandaag blijft ontwikkelen, is morgen relevanter dan een partij die nu vooral op kosten stuurt.”

Pensioenfondsen die retail (opnieuw) positioneren in hun portefeuille, met oog voor functie, flexibiliteit en maatschappelijke waarde, investeren in meer dan vierkante meters. Ze investeren in duurzame levendige steden, in verbinding en in veerkracht. Precies de eigenschappen die vandaag en morgen van waarde zijn.