Meer ruimte voor vastgoed: kansen onder de Wet toekomst pensioenen 

De Wet toekomst pensioenen (Wtp) markeert een nieuwe fase in het Nederlandse pensioenlandschap. De wet is sinds 1 juli 2023 van kracht, maar pensioenfondsen hebben tot 2028 de tijd om over te stappen. Die overgang heeft verstrekkende gevolgen – ook voor het beleggingsbeleid. Pensioenfondsen krijgen meer ruimte voor maatwerk, moeten scherper rapporteren én kunnen hun lange termijnstrategie heroverwegen met meer ruimte voor illiquide beleggingen zoals vastgoed. Door het lifecycle-denken en het wegvallen van het Vereist Eigen Vermogen (VEV) verandert de positionering van vastgoed fundamenteel binnen de portefeuille.

Dit is een artikel van Paul Oremus, Managing Director (NL) en Fund Manager, en Peter Bretveld, Senior Director Client Solutions, beide van CBRE Investment Management (CBRE IM).

Wat verandert er voor vastgoedbeleggingen?

Met de invoering van het nieuwe pensioenstelsel verandert de manier waarop pensioenfondsen beleggen fundamenteel. Een belangrijk uitgangspunt is de zogenoemde ‘lifecycle’-benadering: een leeftijdsafhankelijk beleggingsprofiel, waarbij jongeren meer risico nemen en ouderen meer zekerheid zoeken. Dat biedt ruimte om vastgoed strategischer in te zetten – zeker voor jongere cohorten in het pensioenfonds.

Tegelijkertijd verdwijnen enkele oude belemmeringen. Zo is het Vereist Eigen Vermogen (VEV) afgeschaft en verschuift de focus in renterisicobeheer van lange naar kortere looptijden. Dit geeft meer flexibiliteit voor beleggingen met een lange horizon en stabiele kasstromen, zoals vastgoed. Juist die combinatie van stabiel rendement en maatschappelijke waarde maakt vastgoed aantrekkelijk onder het nieuwe regime.

Deze verschuiving vraagt om meer maatwerk. Waar vastgoed in het oude stelsel vaak werd bekeken als een generieke component van de returnportefeuille, ontstaat nu ruimte voor differentiatie per leeftijdscohort of deelnemersegment. Jongere deelnemers profiteren van de langere horizon en het overrendementspotentieel van vastgoed, terwijl voor oudere deelnemers het accent kan liggen op stabiele kasstromen. Deze differentiatie vereist een fijnmaziger allocatiebeleid – en dus een nieuwe strategische blik op vastgoed binnen de lifecycle-structuur. “Hoewel de mogelijkheden voor vastgoedbeleggingen toenemen, zien wij in de praktijk dat veel fondsen nog terughoudend zijn. Dat is een bijzondere ontwikkeling, want juist nu is het moment om beleidskaders hierop te herijken,” aldus Peter Bretveld.

Vastgoed als impactinstrument

Waar eerder risico en rendement centraal stonden, komt impact nu nadrukkelijker in beeld. Pensioendeelnemers krijgen meer inzicht in hun portefeuille. De vraag is dan niet alleen: ‘Wat levert het op?’, maar ook: ‘Wat draagt het bij?’ ESG-doelstellingen worden scherper geformuleerd, en impact moet meetbaar zijn. Voor vastgoed betekent dit een versterkte rol. Anders dan bij beursgenoteerde aandelen of obligaties, is de maatschappelijke bijdrage van vastgoed tastbaar en zichtbaar: woningen, energie-efficiëntie, leefomgeving. Vastgoed speelt daarmee een belangrijke rol in het bereiken van de ESG-doelstellingen van pensioenfondsen.

In een eerder artikel op Pensioen Pro benadrukte CBRE IM al het belang van investeren in plekken “waar mensen van houden”. Deze visie krijgt binnen het nieuwe pensioenstelsel een extra dimensie. De lifecycle-benadering en de afschaffing van het VEV maken het mogelijk om langduriger en thematischer te investeren – bijvoorbeeld in leefbare wijken, betaalbare en duurzame woningen of zorgvastgoed. Volgens Paul Oremus, Fund Manager bij CBRE Investment Management: “We zien het als onze verantwoordelijkheid om maatschappelijk kapitaal te investeren in plekken die niet alleen financieel renderen, maar die ook bijdragen aan een leefbare en toekomstbestendige samenleving.”

De Wtp creëert ruimte voor hogere allocaties naar illiquide asset classes, zoals infrastructuur en vastgoed – juist vanwege de relatief lage waardeschommelingen en de premie op illiquiditeit. Maar de mate waarin die kansen benut worden, hangt sterk af van het profiel en de schaalgrootte van het betreffende pensioenfonds. In een tijd waarin consolidatie en kostenstijgingen dwingen tot focus, worden keuzes in vastgoedbeleggingen strategischer. Dat betekent onder meer: helderder positioneren binnen de portefeuille, scherpere selectie op thema’s als duurzaamheid of betaalbaarheid, en keuzes maken tussen directe en indirecte beleggingen. Ook het type vastgoed – zoals zorgvastgoed, woningen of logistiek – wordt nadrukkelijker gewogen op zowel rendement als maatschappelijke relevantie.

Data als brug naar deelnemer en beleid

De Wtp vereist niet alleen andere beleggingskeuzes, maar ook betere rapportages. Pensioenfondsen moeten deelnemers concreet kunnen laten zien wat hun geld doet – financieel én maatschappelijk. Tegelijkertijd groeit het belang van datamanagement als strategisch onderdeel van het beleggingsbeleid. Waar vastgoedrapportages voorheen vooral voor intern gebruik waren, is het nu essentieel om data zo te structureren dat deze begrijpelijk en navolgbaar zijn voor deelnemers. Dat vraagt om een andere aanpak van monitoring en rapportage, waarbij realtime inzichten, ESG-KPI’s en story-telling samenkomen.

Peter Bretveld: “Impact wordt pas waardevol als het volgbaar en uitlegbaar is. Uniforme datastandaarden, vergelijkbare benchmarks en transparante dashboards vormen hiervoor de basis. De maatschappelijke waarde van vastgoed moet onderbouwd zijn – en deel uitmaken van het gesprek met deelnemers.”

Strategisch meebewegen in een veranderende markt

Het nieuwe pensioenstelsel komt niet op een leeg canvas. Vergrijzing, consolidatie van fondsen, stijgende uitvoeringskosten en schaalvergroting bepalen in toenemende mate de verhoudingen. Daarnaast kiezen pensioenfondsen vaker voor internationale strategieën. Nederlandse vastgoedmanagers zullen zich scherper moeten profileren – onder meer via pan-Europese fondsen of thematische strategieën zoals bijvoorbeeld op duurzame en betaalbare woningen.

Consolidatie heeft niet alleen gevolgen voor de omvang van pensioenfondsen, maar ook voor de toegang tot vastgoedbeleggingen. Grotere fondsen kunnen rechtstreeks investeren in pan-Europese of thematische strategieën, terwijl kleinere fondsen vaker aangewezen zijn op collectieve fondsoplossingen. Tegelijkertijd zoeken grote en kleine pensioenfondsen naar vastgoedoplossingen die passen bij het profiel van de achterban – van zorgvastgoed tot Paris Proof en betaalbare huurwoningen en goed gediversifieerde internationale hoogwaardige portefeuilles. Schaalvergroting vereist dus ook inhoudelijke specialisatie zowel lokaal als internationaal.

CBRE IM beweegt hierin mee. Niet als productaanbieder, maar als strategisch partner die samen met fondsen de brug slaat tussen deelnemersdoelen, beleidskaders en reële activa. Bretveld: “De noodzaak om efficiënter én transparanter te werken zorgt ervoor dat fondsen steeds vaker op zoek zijn naar partners met visie en schaal. Dat creëert nieuwe spelregels – en nieuwe kansen.”

Vastgoed als strategische troef

De Wet toekomst pensioenen verandert het speelveld ingrijpend. Vastgoed kan daarin een sleutelrol spelen – mits goed ingebed, transparant verantwoord en afgestemd op het profiel van het fonds. Oremus: “Vastgoed kan het verschil maken – als stabiele motor voor rendement én als zichtbaar bewijs van maatschappelijke impact. In een stelsel waarin deelnemers meer inzicht krijgen, wordt het verhaal achter de belegging immers minstens zo belangrijk als het rendement zelf.”

CBRE IM ondersteunt pensioenfondsen om vastgoed niet alleen als asset class te benaderen, maar als strategisch instrument voor stabiel rendement én maatschappelijke impact.